DRM

Le papy-boom, un facteur d’inégalité générationnelle face au logement
Arnaud Simon

La coïncidence entre 1997 et 2007 d’un grand nombre de futurs retraités (les « baby-boomers » devenus les « papy-boomers ») avec la très forte hausse des prix du résidentiel est-elle fortuite ? Arnaud Simon et Yasmine Essafi estiment au contraire qu’elle est due essentiellement à ce facteur démographique. Leur étude* fait de plus apparaître comme minimes les effets des taux d’intérêt, des revenus et de la construction sur les prix. Dans le contexte actuel de « papy-boom », leur modèle de panel suggère une lente érosion des prix à l’avenir, causée par la revente des biens hérités. Toutefois, la question très actuelle d’une concurrence intergénérationnelle entre les jeunes générations – qui ont des difficultés à acquérir leur propre logement – et les retraités – dont 75% d’entre eux sont propriétaires – reste posée…
* Concurrence générationnelle et prix immobiliers, Arnaud Simon et Yasmine Essafi, Revue d’Economie Régionale et Urbaine, n°1/2017.

Multipliés par 2, voire par 3, les prix de l’immobilier bondissent entre 1997 et 2007. Et cela, malgré les politiques publiques incitatives à la construction résidentielle. Sur la période, la France construit en moyenne 300 000  logements neufs par an. En rapportant ce chiffre au parc de 35 millions de logements, cela signifie qu’il se construit seulement un peu moins de 1% du parc existant. « Très insuffisant pour obtenir un impact sur le prix de l’immobilier », raisonne Arnaud Simon qui, à la lecture d’une publication en 2012 (Aging and house prices, Elöd Takáts, Journal of Housing Economics), a l’intuition que la démographie est un facteur plus pertinent pour expliquer la hausse des prix immobiliers. 

Révolution mentale…

Première explication : « l’essentiel de la hausse n’est pas dû à des facteurs économiques mais à un accaparement de la propriété par la génération des baby-boomers qui impose une concurrence insoutenable aux générations suivantes ».

Retour au début des années 90. La recherche académique s’intéresse déjà au phénomène alors que la génération des baby-boomers – en activité professionnelle et donc avec des capacités de financement – continue d’arriver sur le marché immobilier. Plusieurs auteurs observent un impact sur le prix des logements et détectent un lien de causalité. Mais ils ne vont pas plus loin dans leur recherche. Entre 1995 et 2007/2008, ce thème disparaît des radars…

Puis, à partir de 2008/2009, l'emballement des prix immobiliers est devenu évident dans de nombreux pays. Vers 2010, les recherches reprennent, et en 2012, paraît l’article d’Elöd Takáts sur 22 pays de l’OCDE qui établit fortement la relation entre démographie et prix immobiliers. D’autres publications suivent, rédigées par des auteurs d’environ 30/40 ans. Sans doute « l’effet âge » qui rend plus sensible à la problématique du logement… 

Un modèle de panel pour évaluer l’impact

L’analyse du prix des biens résidentiels fait intervenir trois dimensions : économique, spatiale et démographique. La troisième lui paraissant centrale, Arnaud Simon, avec le concours de Yasmine Essafi, doctorante, élabore un modèle de panel qui traite cette variable en comparant son effet avec celui des deux autres familles de variables. 

Le modèle retenu pour le cas de la France est inspiré du modèle de Takàts ; et le panel, constitué de 94 départements de la France métropolitaine et de 14 observations annuelles, de 2000 à 2013, traite 1 316 observations. 

Pour la sphère démographique, notamment, les données mobilisées sont celles des recensements de la population réalisés par l’INSEE. Deux « sous-variables » de niveau départemental et de fréquence annuelle sont utilisées : une absolue, la population totale notée TPOP, et une relative, le ratio de dépendance des personnes âgées, noté OLDDEP. Ce second ratio mesure le degré de vieillissement de la population, en rapportant le nombre de personnes de plus de 60 ans à la population en âge de travailler (entre 20 à 59 ans). 

« L’hypothèse selon laquelle l’évolution du nombre de retraités par actifs est un facteur de tout premier ordre pour expliquer le prix des logements se trouve donc validée. »

En comparant l'impact des variables économiques, géo-spatiales et démographiques, le modèle fait apparaître un effet nettement plus significatif des variables du troisième groupe sur les prix immobiliers. Ainsi, l’impact attendu sur le prix des logements est positif pour TPOP  et négatif pour OLDDEP. Une augmentation de 1% de la population totale fait augmenter les prix des appartements de 5,11%, et de 4,25% pour les maisons. Quant au ratio OLDDEP, s’il passe de 40% à 41%, les prix baissent de 4,28% pour les appartements et de 4,89 % pour les maisons. 

« A l’horizon 2025, sur la base des prévisions démographiques, fait observer Arnaud Simon, l’impact de la population totale sur les prix serait de +23 % pour les appartements et +19 % sur les maisons. L’impact du vieillissement serait de -28 % pour les appartements et -32 % sur les maisons. Le marché devrait donc être baisser, légèrement pour les appartements (-5%), et plus nettement pour les maisons (-13 %). Toutefois, les politiques monétaires non-conventionnelles des banques centrales peuvent modifier, nominalement, ces évolutions. » 

Les territoires se réorganisent par catégories socioprofessionnelles 

En prolongement direct de cet article, Arnaud Simon et Yasmine Essafi réalisent une autre étude : « La relation entre vieillissement et prix immobiliers : un indicateur-clé pour la recomposition territoriale française ». 

Il s’avère que les baby-boomers, forts de leur capacité d’acquisition, ont fait monter les prix et de ce fait, les seules personnes qui peuvent acheter à Paris ou en métropole sont les classes moyenne et supérieure. D’où la « gentrification » et la localisation renforcée des CSP+ à Paris et en métropoles, ainsi que la tendance à la désertification des zones rurales dans l’Est et le Centre de la France. 

Aujourd’hui, le parc immobilier résidentiel en France représente une valeur de 6 000 milliards d’euros, triple de celle des années 1990. La plus-value latente s’élève donc à près de 4 000 milliards d’euros, 2 fois la dette de l’Etat !

« Que fait-on de cette richesse ? Comment essayer de mobiliser la richesse immobilisée dans l’immobilier ?, s’interroge Arnaud Simon. C’est une question à laquelle devraient s’efforcer de réfléchir les décideurs publics. Mon rôle, en tant que chercheur académique, est de pointer du doigt une problématique mal posée : par exemple, la pénurie de logement est un facteur de hausse de prix auquel il faut remédier par des constructions neuves, stimulées par des dispositifs fiscaux. Les solutions ne seraient-elles pas plutôt à rechercher dans une solidarité intergénérationnelle ? »

Arnaud Simon est maître de conférences HDR en Sciences de Gestion à l’Université Paris-Dauphine et membre du laboratoire DRM (Dauphine Recherche en Management). Ses travaux de recherche s’inscrivent dans le champ de la gestion et de la finance immobilières, celui de l’économie urbaine et géographique et de l’aménagement des territoires. Il s’intéresse ainsi aux impacts du vieillissement sur les prix immobiliers, notamment à ses conséquences en termes de recompositions socio-spatiales. Il développe également des recherches sur les impacts des politiques monétaires non-conventionnelles des banques centrales sur les marchés immobiliers, ainsi  que sur les perceptions et les biais de jugements affectant ces mêmes marchés. Il a créé avec Fabrice Larceneux (Dauphine-CNRS, DRM) le Center for Real Estate Management en 2013, afin de promouvoir les recherches sur les thématiques immobilières, urbaines et territoriales.

Yasmine Essafi, titulaire du master 104 Recherche en Finance de l'Université Paris-Dauphine, est actuellement doctorante CIFRE, sous la direction d’Arnaud Simon. Yasmine a commencé sa carrière professionnelle chez Meilleursagents.com au sein de l’équipe scientifique pour travailler sur le développement de modèles d'expertise en ligne des biens résidentiels. Elle a intégré par la suite BNP Paribas Real Estate en tant qu’analyste du marché résidentiel français, un poste qui lui permet jusqu'à ce jour d'affiner sa connaissance de l'environnement global du marché des logements. Parallèlement à sa thèse, Yasmine enseigne à Dauphine et à l'Université Paris-Est-Créteil. Elle mène aussi des travaux suivis de publications et de présentations dans des conférences internationales. 

 BIBLIOGRAPHIE

  • Abel A.-B. (2003), The effects of a baby-boom on stock prices and capital accumulation in the presence of social security. Econometrica 71(2): 551-578.
  • Bonnet O., Bono P.-H., Chapelle G., Wasmer E. (2014), Le capital-logement contribue-t-il aux inégalités ? Retour sur Le capital au XXIe siècle de Thomas Piketty. LIEPP Working Paper 25.
  • El Karoui H. (2013), La lutte des âges. Flammarion, Paris.
  • Holland A.-S. (1991), The baby-boom and the housing market: Another look at the evidence. Regional Science and Urban Economics 21(4): 565-571.
  • Le Bayon S., Levasseur S., Madec P. (2013), Achat de la résidence principale. Le profil des ménages français dans les années 2000. Revue de l’OFCE / Débats et politiques 128 : 451-481.
  • Simon A. et Essafi Y. (2017), Concurrence générationnelle et prix immobiliers. Revue d’Economie Régionale et Urbaine, n°1/2017.
  • Simon A. (2017), La relation entre vieillissement et prix immobiliers : un indicateur-clé pour la recomposition territoriale française. Document de travail disponible sur Hal-SHS ou en demandant directement aux auteurs.
  • Takáts E. (2012), Aging and house prices. Journal of Housing Economics 21(2): 131–141.